Găm đất chờ tăng giá sắp tốn thêm chi phí. Sáng 6/11, giải trình trước Quốc hội về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Bộ trưởng Tài chính Ngô Văn Tuấn khẳng định: “Cơ quan thuế có trách nhiệm thu thuế, đất bỏ hoang sẽ áp dụng thuế. Còn việc xác định thế nào là đất bỏ hoang thì phải định nghĩa trong pháp luật về đất đai” (theo Dân trí).
Mức thuế được đề xuất là 0,2%/năm, cao gần 7 lần mức 0,03% của đất ở trong hạn mức. Với người đang cầm đất, đây là tin cần đọc kỹ. Nhật An BĐS tóm tắt đề xuất, tính thử số tiền thuế và đưa ra góc nhìn cho nhà đầu tư.
.jpg)
Đề xuất thuế đất bỏ hoang nói gì?
Theo Bộ Tài chính, dự thảo bổ sung thuế suất 0,2% với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, và không áp dụng hạn mức: toàn bộ diện tích bỏ hoang đều tính 0,2%, không có phần được tính mức thấp (theo Dân trí). Nếu được thông qua, luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2027.
Để so sánh, biểu thuế hiện hành của đất ở là 0,03% trong hạn mức, 0,07% với phần vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% với phần vượt trên 3 lần. Mức 0,15% cũng áp cho đất sử dụng không đúng mục đích và đất chưa sử dụng theo đúng quy định.
Thế nào là “đất bỏ hoang”?
Đây là câu hỏi lớn nhất, và hiện chưa có đáp án cụ thể. Bộ trưởng Tài chính cho biết việc xác định đất bỏ hoang phải căn cứ pháp luật đất đai, có sự phối hợp giữa cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai, dựa trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và dữ liệu dân cư. Chính phủ đã giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường làm rõ tiêu chí trong hệ thống văn bản về đất đai.
Tại các phiên thảo luận, nhiều đại biểu Quốc hội đặt câu hỏi (theo Dân trí):
- Bỏ không bao lâu thì bị tính thuế? Dự thảo chưa nêu số tháng hay số năm.
- Hộ gia đình mua đất ở nhưng chưa đủ tiền xây nhà có bị coi là bỏ hoang không? Đại biểu Trần Hoàng Ngân (TP.HCM) ủng hộ mức 0,2% nhưng nêu đúng trường hợp này.
- Nguyên nhân khách quan như vướng giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch, tranh chấp, thiên tai có được loại trừ không?
- Thửa đất đã dùng một phần: đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) đề nghị chỉ tính 0,2% với phần thực tế bỏ hoang.
- Trùng lặp với tiền phải nộp khi dự án chậm tiến độ theo Luật Đất đai.
Đại biểu Đoàn Thu Hà (Lạng Sơn) nhấn mạnh: “Không để hình thành tâm lý chỉ cần nộp thêm thuế là có thể tiếp tục giữ đất kéo dài”.
Tính thử: lô đất 100 m² nộp bao nhiêu?
Theo cách tính của luật hiện hành, tiền thuế bằng diện tích nhân giá 1 m² đất tính thuế, nhân thuế suất. Giả định một lô đất 100 m², giá đất tính thuế 50 triệu đồng/m², tức giá trị tính thuế 5 tỷ đồng:
| Trường hợp | Thuế suất | Tiền thuế mỗi năm |
|---|---|---|
| Đất ở trong hạn mức | 0,03% | 1,5 triệu đồng |
| Đất chưa sử dụng theo quy định | 0,15% | 7,5 triệu đồng |
| Đất bỏ hoang (đề xuất) | 0,2% | 10 triệu đồng |
Đây là ví dụ minh họa. Giá tính thuế thực tế phụ thuộc bảng giá đất của từng tỉnh, thành, và dự thảo có thể còn thay đổi trước khi Quốc hội thông qua.
Góc nhìn của Nhật An BĐS
Thứ nhất, 0,2% chưa đủ để “đuổi” nhà đầu cơ lớn, nhưng là tín hiệu rõ. Với lô đất 5 tỷ, 10 triệu đồng/năm là con số nhỏ so với kỳ vọng tăng giá. Điều quan trọng hơn là thông điệp: lần đầu tiên khái niệm đất bỏ hoang được đưa vào luật thuế, và dữ liệu đất đai, dân cư đang được kết nối. Giữ đất không dùng sẽ ngày càng khó “vô hình” với cơ quan quản lý.
Thứ hai, người chịu ảnh hưởng nhiều nhất có thể là dự án và quỹ đất lớn. Mức thuế tính trên toàn bộ diện tích, không áp hạn mức. Với các dự án chậm triển khai hàng chục, hàng trăm hecta, chi phí thuế cộng thêm tiền chậm tiến độ sẽ là áp lực thật, buộc chủ đất phải triển khai hoặc chuyển nhượng.
Thứ ba, chờ tiêu chí cụ thể, đừng vội bán tháo. Hiện chưa rõ bỏ không bao lâu mới bị tính và các trường hợp được loại trừ. Người đang cầm đất ở hợp pháp, có kế hoạch xây dựng, nên theo dõi văn bản hướng dẫn thay vì bán vội vì tin đồn.
Nhà đầu tư đất nên làm gì lúc này?
- Rà soát từng thửa đất đang cầm: mục đích sử dụng ghi trên sổ, hạn mức, hiện trạng có đang sử dụng không.
- Lập kế hoạch sử dụng: xây nhà, cho thuê mặt bằng, làm kho bãi tạm hợp pháp, để có bằng chứng đất đang được dùng.
- Tính lại chi phí giữ đất: thuế, lãi vay, chi phí cơ hội. Nếu tổng chi phí vượt mức tăng giá kỳ vọng, nên cân nhắc cơ cấu lại.
- Cân nhắc chuyển sang sản phẩm đã hoặc sắp đưa vào sử dụng: nhà phố, biệt thự, căn hộ có tiến độ rõ, có thể ở hoặc cho thuê ngay khi nhận nhà.
Một số dự án Nhật An BĐS đang theo dõi cho nhóm khách chuyển từ đất nền sang sản phẩm có tiến độ và có khả năng khai thác:
- Senturia An Phú: nhà phố vườn, biệt thự tại An Phú, Quận 2 cũ.
- The Rivus: dinh thự ven sông của Masterise Homes.
- Gladia by the Waters: khu thấp tầng đã hoàn thiện.
- Monrei Saigon: căn hộ tại Thuận An.
Dù mua đất hay nhà, nguyên tắc vẫn là kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền. Xem thêm: mua căn hộ cần kiểm tra gì về sổ hồng và hạ tầng khu Đông về đích 2026 – 2027.
☎ Cần tư vấn cơ cấu lại danh mục đất đang cầm? Liên hệ Nhật An BĐS – 0935.015.892 (Zalo)
Bài viết tổng hợp từ Dân trí (06/10, 23/10 và 06/11/2026), cập nhật ngày 07/11/2026. Thuế 0,2% với đất bỏ hoang đang là dự thảo, chưa được Quốc hội thông qua; ví dụ tính thuế chỉ mang tính minh họa. Bài viết không phải tư vấn thuế hay pháp lý.
